河内長野,ベストホーム,不動産,任意売却

＜＜任意売却とは＞＞

　不動産を購入する際に住宅ローンを利用している方は、住宅ローンを全額返済しなければ抵当権を抹消できません。そのため、売却代金よりも残債務額が多い場合は、「売却したくてもできない」ということがよくあります。このような場合に、金融機関との合意に基づいて、ローンの返済が困難になった不動産を売却するのが任意売却です。

＜＜任意売却の条件＞＞

　金融機関が抵当権の抹消に応じるのは、通常は全額の弁済がなされた時だけです。現在、住宅ローンを正常に返済している人が、「不動産を売却したい。残債務が２０００万円あるが１５００万円で売却できる。売却代金１５００万円は全て返済に充て、残った５００万円は今まで通り分割で支払うので、抵当権を抹消して欲しい」という交渉をしても、金融機関が抵当権の抹消に応じることはまずありません。

　住宅ローンは、持家の取得を促進するという社会政策的配慮や担保付融資であるということから、通常の融資に比べて金利や返済期間が優遇されています。そのため、その制度が悪用されないように、運用は厳格になされています。

　任意売却が許可されるためには、「住宅ローン」ではなくなっている必要があります。具体的には、債権者が銀行等から保証会社に移り、債権関係も、「金銭消費貸借契約に基づく貸金返還請求権」から「保証履行に基づく求償権」に変わっていなければなりません。つまり、住宅ローンの返済に行き詰まり、期限の利益を喪失し、保証会社による銀行等への代位弁済が行われた後でなければならないという事です。

＜＜任意売却のメリット＞＞

①競売手続と比べ、高い価格での売却が見込めること

　競売の場合は、「訳あり物件」という印象が先行し、不動産業者や投資家が転売利益を狙って購入することが多く、一般の不動産流通市場で売却するよりも安くなることが大半です。任意売却の場合は、一般の物件と同条件で売却することができますので、競売よりも高い価格で売れる可能性が高く、その分返済できる額も多くなります。

②引越費用を工面してもらえる可能性があること

　債権者にとっても、多くの手間と時間をかけて競売を実施するよりも、少ない手間（任意売却）でより多くの債権が回収できれば、それに越したことはありません。そのため、誠意をもって対応する債務者に対しては、大きな額ではありませんが、引越費用を工面してくれる場合があります。

③残債務の返済方法を柔軟に対応してくれる可能性があること

　不動産を売却し、売却代金を返済に充てても債務は残りますが、残債務の返済方法につき、無理のない返済計画で了承してくれる場合があります。

④競売に比べ、精神的な負担が少ないこと

　「自宅が競売にかかっても平気だ」という人も中にはおられますが、通常は精神的につらいものです。近所の目も気になりますし、家族や親戚に心配をかけているのでは、と様々なことを考えて思い悩んでしまいます。任意売却も決して楽しいものではありませんが、競売に比べれば、精神的な負担は軽いと思います。

＜＜任意売却の注意事項＞＞

①信頼できる不動産業者に依頼すること

　任意売却に関し、誇大な広告をよく見かけます。「引越費用を数百万円捻出します！」とか「任売後も手元にお金を残せます！」というようなことを謳っている業者は要注意です。通常、任意売却では売却代金より残債務額の方が多いのですから、何か不正なことをしない限り上記のようなことは不可能です。最近では、引越費用は２０万円程度が上限になりつつあります。状況によっては、１円も出ない可能性もないとはいえません。

　また、任意売却に不慣れな業者もたくさんあります。任意売却は債権者との交渉と信頼関係が非常に重要です。また、実務上や法律上の知識がないと、いろいろと骨を折っても、致命的なミスによって全てが水の泡に帰す可能性もあります。

②必ず任意売却が成立するとはいえないこと

　任意売却の依頼を受けた場合は、査定書の作成から始まって、債権者との協議・交渉をする一方で、購入希望者を見つけるための販売活動を行いますが、売却価格で折り合えなかったり、利害関係人が多く調整がつかなかったり、いくら販売活動をしても購入希望者が現われなかったりすることもあります。

　また、販売活動にあたっては、売主の協力も不可欠です。購入希望者が内覧される時、部屋が散らかっていたり汚かったりすると、どうしても印象が悪くなります。

③引越時期が早くなる可能性があること

　競売の場合は、裁判所の手続に則って進んでいくため、いくら早くても半年はかかります。逆にいうと、最低でも半年くらいはローンを支払わずに住み続けることができます。しかし、任意売却の場合は、早く売れれば引き渡しもそれだけ早くなる可能性があります。引越については、出来る限りサポートしますが、あくまで本人自身が積極的に動かなければなりません。

＜＜　最　後　に　＞＞

　住宅ローンの返済に行き詰まったら、放っておいても競売手続は進み、いずれは追い出されます。これは間違いありません。もちろん、放っておいて成り行きに任せてしまうのも一つの方法です。しかし、任意売却によって、自分の意思で少しでも高く売却し、少しでも多く弁済し、生活再建を目指すことはとても重要だと思います。「どうせ自己破産しかないから・・・」という人もいますが、自己破産の手続の中でも、不動産を所有していれば評価額と債務額の割合によっては管財事件に回る可能性があります。管財事件の場合は、多額の予納金が必要ですので、お金がなければ破産もできません。

　住宅ローンが払えず、誰にも相談できずに悩んでいる人はお気軽にご相談ください。

　なお、任意売却の場合は、不動産の売却にかかる仲介手数料や抵当権の抹消・売渡にかかる登記費用等は売却代金から支払われますので、お手元にお金がなくても問題はありません。安心してご相談ください。また、当店は司法書士事務所も併設しているため、状況によっては、自己破産や個人民事再生等の法的手続も検討し、生活再建のお手伝いをさせていただきます。