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＜＜担保権の実行による不動産競売の流れ＞＞

　抵当権の実行による競売手続の流れは以下のようになります。

・住宅ローンの返済が滞り始める

※銀行から電話や文書により支払いを督促されます。

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・３ヶ月以上の長期滞納となる

※銀行から、「期限の利益を喪失しました」という通知が届きます。期限の利益とは、簡単にいうと、分割で返済できるという利益ですので、これを失うと残債務を一括弁済しなければならないようになります。普通は、月々の支払いができない状態になっているのですから、一括弁済ができるはずがありません。

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・保証会社による保証履行

※保証契約に基づいて、保証会社が銀行に残債務を一括して支払います（保証履行）。保証履行がなされると、銀行との間の金銭消費貸借による債権債務関係は消滅し、代わって保証会社が債権者となります（求償債権）。この時点で抵当権を実行して競売を実施する要件が整ったことになります。お手元の登記事項証明書（登記簿謄本）にも、抵当権の設定原因が「年月日保証委託契約に基づく求償債権年月日設定」と登記されていると思います。（旧住宅金融公庫やフラット３５は除く）

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・保証会社による不動産の差押

※保証会社から担保不動産競売手続開始決定の申立がなされると、民事執行法の規定により、裁判所からの嘱託で、対象不動産に差押登記がなされます。

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・不動産の調査、売却基準価格の決定

※執行裁判所の執行官による現地調査、不動産鑑定士による鑑定評価を経て、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」が作成されます。これらは通常３点セットと呼ばれます。

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・競売物件情報の公告

※通常は期間入札の方法によって売却手続がなされますので、裁判所から、上記３点セットや入札期間、売却基準価格、開札期日、売却決定期日、買受申出保証額等が公告されます。

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・入札期間

※１週間から１０日程度の期間が定められ、購入希望者はその期間内に、入札を行います。

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・開札期日

※入札期間最終日の１週間後に、裁判所によって開札が行われます。一番高い価格で入札した人が「最高価買受申出人」となります。

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・売却決定期日

※開札期日の１週間後に、裁判所で売却決定が行われます。売却不許可事由がなければ、売却許可が言い渡されます。売却許可決定が確定すれば「最高価買受申出人」は「買受人」となり、買受人は代金を納付すれば所有者となります。

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代金の納付

※売却許可決定が確定した時は、買受人は裁判所書記官が通知する納付期限までに、買受代金を納付しなければなりません。そして、代金を納付したときに、買受人は所有権を取得し、債務者は所有権を失いますので、所有権移転や抵当権抹消等の登記が裁判所から法務局に嘱託されることになります。