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＜＜住宅ローンの仕組み＞＞

　住宅ローンとは、簡単に言うと住宅を担保にした借金です。連帯保証人は不要であることが多いのですが、保証会社の保証を受けられることが条件となります。一般的な住宅ローンの流れは以下のようになります。

・住宅ローンの申込

　融資を受ける銀行の支店窓口またはローンセンターに申込をします。

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・融資の可否の審査

　主に保証会社が、個人信用情報や収入、勤務先、年齢等を考慮し、返済能力の有無を審査します。購入物件に担保価値があり、申込者に返済能力があると認められれば融資が承認されます。審査の目的は、返済能力があるか否かを見極めることと、返済が出来なくなった場合に、不動産を売却することである程度の回収が見込めるか、という点です。ですから、返済能力には問題がない場合でも、不動産自体に問題がある場合（違法建築や接道義務を充たしていない場合等）は、住宅ローンを組むことが困難になります。また、個人信用情報中に、延滞や貸倒れ、破産といったネガティブ情報がない場合でも、消費者金融からの借入やカードキャッシングの利用があれば、かなり後ろ向きな評価になります。車のローン等もあらかじめ一括弁済をするよう求められることが多くあります。

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・金銭消費貸借契約および保証委託契約の締結

　銀行と金銭消費貸借契約を、保証会社と保証委託契約を締結します（銀行と保証会社間で保証契約が締結されます）。

　金銭消費貸借契約とは、文字通り銀行からお金を借り、約定に従って返済するという内容の契約です。

　保証委託契約はあまり馴染みがないかも知れませんが、簡単にいうと、銀行に対する借金の返済債務を保証してもらうように、保証会社に頼むという内容の契約です。保証委託がなくても、銀行と保証会社間で保証契約を締結することは可能ですが、保証委託の有無によって、保証会社が保証履行した後、主債務者（借主）に対する求償権（代わりに銀行に払った分を支払えという権利）の範囲が異なってきます。

　保証会社は、借主から委託を受けて、銀行との間で保証契約を締結し、借主の返済が滞った場合に、借主に代わって銀行に弁済する（保証履行）義務を負うことになります。

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・住宅ローンの実行

　銀行から融資を受け、購入代金を売主に支払います。同時に売主から不動産の引渡しを受け、売主から買主への所有権移転登記と、買主を債務者、保証会社を抵当権者とする抵当権設定登記がなされます。抵当権の設定原因は、「年月日保証委託契約に基づく求償債権年月日設定」等となります。

　この場合の抵当権は、抵当権者（債権者）が保証会社になっていますが、借主は保証会社からお金を借りたわけではありません。つまり、この抵当権を実行するためには、保証会社から銀行への代位弁済が行われ、保証会社から主債務者への求償権が発生しなければならないことになります。

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・返済の開始

　金銭消費貸借契約の約定に従って、銀行に毎月決まった額を返済することになります。全額の返済が終われば抵当権を抹消することができますが、逆にいうと、全額を返済しない限り抵当権を抹消できないため、返済に行き詰まっても簡単には売却できません。

　以上は、一般的な住宅ローンの説明ですので、旧住宅金融公庫や住宅金融支援機構（フラット３５）の場合は、少し異なります。現在の住宅金融支援機構は、2007年4月1日に住宅金融公庫から承継された独立行政法人です。住宅金融公庫の貸付は従来から民業圧迫と批判されていたため、住宅金融支援機構では、被災住宅の補修費用等の貸付を除き、原則として貸付は実施していません。そのため、現在のフラット３５は、民間の金融機関が貸し付けた住宅ローン債権を機構が譲り受ける（買い取る）という形がとられています。（実態はあまり変わらないような気がしますが・・・）

　フラット３５の場合は、抵当権の設定原因は「年月日債権譲渡（原契約年月日金銭消費貸借・譲渡人○○）にかかる債権の年月日設定」等となります。